厦门市地税局税收专家就厦门房地产交易环节契税与营业税新旧政策进行的分析对比。
关键词
契税
唯一住房
旧政策：对个人购买普通住房（厦门普通住房的条件是单套面积144平方米以下且容积率在1.0以上），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半即1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
新政策：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
差异分析
旧政策的受惠对象必须同时具备两个条件，即“家庭唯一住房”且属于普通住房的才可享受税收优惠；而新政策的受惠对象只需符合“家庭唯一住房”条件即可享受税收优惠。
为此，该政策对于非普通住宅市场是一利好消息，在购买人符合家庭唯一住房条件时，其契税税率下降一半。
算笔账：
以一套180平方米、价值700万元的改善性住宅为例，在新政前，需要缴纳21万元的契税；新政之后，将可以按1.5%的税率征收契税，只需要支付10.5万元契税，直接省了10.5万元的税费。
二套住房
旧政策：无税收优惠政策，按照法定税率3%征收。
新政策：对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
差异分析
家庭第二套住房可享受税收优惠，无普通住宅与否的因素。为此，对于购买第二套改善性住房面积在90平方米及以下的，契税税率由原来的3%下降到1%；面积在90平方米以上的，契税税率由原来的3%下降到2%。
算笔账：
假如小编要买第二套房，如果面积在90平方米以内，总价在200万，在过去需要缴纳6万契税，现在新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平方米以上，总价在200万，则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。
关键词
营业税
旧政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。
差异分析
对于购买超过2年以上的住房销售已不再区分普通住房与非普通住房，均可享受营业税免税政策，只对购买不满2年的住房全额征收营业税。
关于楼市
最近还有这些重要消息
不限购城市首套房首付比最低可至20%
中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2月2日发布通知，调整个人住房贷款政策：在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。
目前厦门多家银行的首套房最低首付比例为25%。
公积金存款利率21日起调高
自2月21日起，职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
增值税
（一）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
（二）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除房屋购置原价后按照5%的征收率全额缴纳增值税。
免征情形：
（一）个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
（二）个人销售自建自用住房，免征增值税。
（三）家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。
适用税（费）率为：
城市维护建设税：按市区7% ，县城、镇５％，不在市区、县城或镇的，税率为１％计征；
教育费附加：按3% 的征收率计征；
地方教育附加：按 2% 的征收率计征。
个人所得税
（一）通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的，对转让二手房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后，按20%的税率征收个人所得税；
（二）不能核实原值的，按收入全额（不含增值税）的1.5％计征。
特别提醒：个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。
不征情形：
（一）以下情形的房屋产权无偿赠与和转移，对当事双方不征收个人所得税：
①房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
②房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
③房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
（二）通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。
印花税
（一）个人买卖非住房的印花税，按合同金额与计税评估价格孰高确认计税依据，税率万分之五。
（二）房产继承、赠与应按产权转移书据缴纳印花税的由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定，税率万分之五。
减免情形：
个人销售或购买住房暂免征收印花税。
对增值税小规模纳税人按50%幅度减征城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加。
土地增值税
个人转让非住房等存量房的，按转让收入全额的5%核定征收土地增值税。
免征情形：
（一）个人销售住房暂免征收土地增值税。
（二）以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征收土地增值税。
（三）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地的税务机关核实，可以免征土地增值税。
契税
个人购买的二手房，凡不符合减免税规定的，应按3%征收契税。
减征情形：
（一）对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
免征情形：
（一）对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
（二）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属变更免征契税。夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。
案例：
我市居民小杨购买了家庭唯一住房，看中老朱位于市区的一套50平方二手房，经协商后以200万的价格成交，老朱这套住房不能核实原值，且购入这套住房不满2年。
老朱需缴纳的税费：
增值税：2000000÷1.05×5%=95238.10元
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：
95238.10×（7%+3%+2%）*50%=5714.29元
土地增值税、印花税暂免
个人所得税：2000000÷1.05Х1.5%=28571.43元
老朱需缴纳的税费合计129523.82元
小杨需缴纳的税费：
印花税暂免
契税：2000000÷1.05Х1%=19047.62元
