第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服 务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和国家发展改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)、《云南省物业服务收费管理实施办法》（云南省发展和改革委员会云南省住房和城乡建设厅公告2011年第5号）等法律、法规，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本实施细则适用于曲靖市行政区域内依法登记并取得相应资质的物业管理企业，按照物业服务合同约定，提供相应服务的收费行为，以及价格主管部门对物业服务企业服务收费实施管理的行政行为。
第三条 本实施细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 本实施细则所称业主，是指房屋（含车库、车位）的产权所有人。
本实施细则所称物业服务企业，是指依法设立并取得相 应资质，专业从事物业服务活动的企业。
第五条 物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 市级价格主管部门会同市级住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业服务收费的指导监督管理，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；并负责麒麟区和曲靖经济技术开发区物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
县(市)人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设 (房地产)行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理(麒麟区和经济技术开发区除外，下同)。
第七条 本实施办法所指物业服务应当包括以下内容：
(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；
(二)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；
(三)公共绿地、花草树木的养护管理；
(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；
(五)物业的综合管理服务；
(六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务。
物业服务收费由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。收费标准应当与服务项目的具体内容、质量要求、服务承诺事项相对应。
第八条 物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。
第九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。业主大会成立之后的物业服务收费，（由业主委员会）依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准的，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。
第十条 实行政府指导价的住宅公共服务收费标准，由市、县(市)价格主管部门会同住房和城乡建设局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。
曲靖市中心城区的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由市发展和改革委员会会同同级住房和城乡建设部门制定和调整，并定期公布。
其余各县(市)的物业服务收费政府指导价及其浮动幅度由县(市)价格主管部门制定和公布。
物业服务等级标准由市级价格主管部门会同市建设局制定公布(见附表)。
制定和调整后的物业服务收费基准价及浮动幅度应及时上报市价格和建设行政主管部门备案。
实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。
第十一条 物业服务小区应依照《曲靖市物业管理规定》（曲靖市人民政府公告第14号）召开业主大会成立业主委员会。业主委员会成立前，开发建设单位与物业服务企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。
第十二条 实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门备案。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业服务行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十三条 物业服务企业进行备案时应当提交下列材料：
（一）物业服务收费备案登记表一式三份；
（二）营业执照复印件；
（三）资质证书复印件；
（四）物业服务小区服务等级证书；
（五）房地产开发企业与物业服务企业、物业服务企业与业主或者业主委员会签订的物业服务委托合同复印件，物业服务企业与业主大会、业主委员会协商的会议纪要；
（六）价格主管部门要求的其他相关资料。
第十四条 实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主委员会协商确定。物业服务企业须将合同样本和与业主委员会协商确定调整物业服务收费的相关文件（材料）的复印件，提交物业所在地的价格主管部门办理备案变更手续。
第十五条 为体现“优质优价、质价相符”的原则，物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20％，下浮幅度不限。服务等级由物业服务企业提出申请，由房地产协会物业管理专业委员会组织考核评定并报经当地价格主管部门会同建设主管部门确定。
物业服务等级考核以独立的物业服务区域为单位，一个小区确定一个服务等级。服务等级2?3年考评一次。
第十六条 业主委员会成立之前的物业服务收费属于临时性收费，当业主按照国家、省有关规定召开业主大会成立业主委员会并自主选聘物业服务企业后，应当重新约定新的物业服务收费标准。
第十七条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第十八条 物业服务企业对房屋装修问题应遵守以下规则：
（1） 业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的，物业服务企业应当把装修押金及时退还业主或使用人。
（2）物业服务企业可以向业主或者装修人员收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或者工本费，具体标准由当地价格主管部门制定。物业装修期间产生的垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理清运的，物业服务企业不得收费。
第十九条 物业服务企业不得向进入物业服务区域为业主提供配送、安装、维修等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。
第二十条 对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的，物业服务收费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的物业产权转移时，业主（或物业使用人）应当结清物业服务费用。
业主(或物业使用人)应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定未按时交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，亦可向人民法院 起诉。
物业产权发生转移时，产权登记机关凭物业所在小区的物业服务企业出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的，物业产权转移时，房地产管理部门不予办理产权证变更手续。
物业服务区域已竣工但尚未出售的物业或者因房地产开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由房地产开发建设单位全额交纳。
第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。
物业服务企业接受委托代收相关费用的，应当向业主出具专业经营单位的票据，并在物业服务区域内显著位置公示。
第二十二条 物业服务区域内二次供水、供电、供气的运行费用及电梯、中央空调等公共设施设备的运行维护费用，应按合理、公开的原则由受益人分摊，费用收支情况和分摊情况应单独列帐，定期公布。
第二十三条 物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以半年或一年为交费时限。
房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。
车库（车位）的物业服务收费可按车库 （车位）的数量计收，也可按法定产权面积计收。
第二十四条 物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主委员会的同意，并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充物业服务经费和专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。
第二十五条 物业服务区域内的机动车、非机动车停放保管服务收费，收费标准按曲靖市发展和改革委员会印发的《曲靖市机动车停放服务政府定价、政府指导价分类分级差收费标准方案》执行，并报当地价格主管部门备案，应在物业服务区域内显著位置实行明码标价。
已收取机动车停放服务收费的，不得重复收取车位物业服务费。
第二十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。设施设备维修养护在保修期限内的，其维修养护费用由保修单位负担，不得计入物业服务收费成本。
未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应由所有受益的业主据实分摊。
第二十七条 物业服务区域内实行出入证管理的，房地产开发建设单位或其委托的前期物业服务企业应当为业主的实有车辆免费配置车辆出入证和居住人员出入证（含IC卡等），出入证不得有出入的时间、次数、有效期等限制。业主因遗失、损坏需要重新办证的，可以收取每张10元的制作工本费。
第二十八条 物业服务收费在备案期间，发生物业服务企业变更、管理面积或者管理服务标准变化等情况，经双方协商需对物业服务收费项目和收费标准做相应调整的，应当重新办理备案手续。
第二十九条 物业服务企业承接物业服务项目时，应对物业服务范围、共用部位、共用设施设备进行查验签收，并在物业服务区域内显著位置向业主公示。
第三十条 物业服务企业按照物业服务合同约定对物业共用部位、共用设施设备及公众责任进行保险的，应当及时将保险单和所交纳的保险费等有关单据进行公示。
第三十一条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家价格法律法规，严格履行物业服务合同，建立健全企业内部管理制度，不断改善经营环境，为业主提供质价相符的服务。
第三十二条 按规定依法召开业主大会成立了业主委员会，自主选聘了物业服务企业的住宅小区，由业主和物业服务企业参照本实施办法的规定和当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的基准价格和浮动幅度，在物业服务合同中自主约定与物业服务等级标准相对应收费的标准，并报当地价格主管部门备案。
第三十三条 业主对违法违规的物业服务收费行为有权向当地价格主管部门投诉和举报。
第三十四条 物业服务企业有下列价格违法违规行为的，由价格主管部门依法进行查处：
(一)超出政府指导价标准收取费用的；
(二)擅自设立强制性收费项目，乱收费用的；
(三)不实行明码标价或不按规定实行明码标价的；
（四）只收费不服务或者不按照合同约定提供服务而收取费用的；
（五）未经价格主管部门备案而收费的；
(六)其他违反本实施办法规定的行为。
第三十五条 各企事业单位或其它单位独立的住宅小区，其物业服务未实现社会化管理(即没有选聘本实施办法所称之物业服务企业的)，而是由本单位下属的某一部门进行管理服务的，由单位参照本实施细则的有关规定，制定收费标准，并通过职工大会或职工代表大会等形式，就物业服务收费标准有关问题向职工进行说明，征得职工同意后执行。
第三十六条 本办法实施前业主已与物业服务企业签订了物业服务协议或者物业服务合同的，物业服务收费标准按照协议或者合同约定执行。
第三十七条 本实施细则未尽事项，按《物业服务收费管理办法》和《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定执行。
第三十八条 本实施细则由曲靖市发展和改革委员会、曲靖市住房和城乡建设局按各自职责负责解释。
第三十九条 本实施细则自2012年12月1日起施行。之前凡与本实施细则相抵触的，以本实施细则为准。
