“营改增”即将推行的消息一出后，内江不少开发商都显得有些兴奋，他们认为，这对于三四线城市来说，无论是新房还是二手房，都是一种促进作用。
根据最新消息，从5月1日起，国家将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营业税改增值税试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。那么“营改增”明明是税率提高，却为何被称为是一项只减不增的惠民政策呢?
营业税改增值税税率提高6%
根据最新消息显示，将全面推开“营改增”改革，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业被纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。而现行的税收政策为营业税，税率为5%，也就是说，就地产行业，仅从数字上来看，“营改增”将税率提高了6%。
值得注意的是，“营改增”将推行的消息一出，各方声音普遍看好，类似“税收只减不增，将推动三四线城市去库存”。实际上，为何税率增加的税收反而可能促进房地产行业的发展?从政策上来说，“营改增”最大的减税之处，指的是，增值税是最主要的流转税种之一，其最大特点是能够最大限度地消除重复计税。
差价征税促进楼市交易
现行的营业税(不含附加税)税率为5%，营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
吴京在内江从事二手房买卖多年，当听到“营改增”的消息时，他最快的反应是，以后一段日子他的生意将更好了，因为他看好税收改革后的内江二手房买卖市场。吴京举例说，“比如，100万买一套房子然后150万卖出，如果符合征收营业税的条件，那么卖房时，其税基就是150万，按5%的税率来算，营业税额为7.5万。如果改为增值税，税基是50万，按照11%的税率来算，增值税额就是5.5万。这样说来税负减轻了。”
当然，也有税收增加的情况，就是100万的房子卖了200万，按营业税就是十万，按增值税算是11万，这样税负增加了。但是从另一方面来说，如果所缴纳的增值税越多，说明增值越多，这也是合理上税的。
期待细则出台推动楼市去库存“营改增整体来说会减税，对房地产行业来说也是如此。尤其是对内江这种房价并不高的城市，减税力度更大一些，会减少房企的一些税务压力。在税务认同前提下，楼盘成本中的各类税项总和越大，则增值税抵扣越多。”内江东兴区一楼盘相关负责人分析说。
总的说来，内江多个开发商未来营改增之后，企业的新增不动产可以抵扣，这将促进并扩大有效投资。但从另外一个角度讲，这实际上是在鼓励企业购买不动产进行税前抵扣，反倒会扩大需求，对二三线城市而言，有利于去库存，对一线城市的房价理论上有推升作用。
营改增范围：过渡期免税项目达四十项
根据最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，营改增试点全面推开后，在过渡期内将对40个项目免征增值税。这些项目大多涉及公共服务和民生领域，与百姓生活息息相关。
40个免税项目中，涉及民生领域的项目最多。比如，托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务免征增值税，包括公办和民办的托儿所、幼儿园、学前班、幼儿班、保育院、幼儿院等。此外，养老机构提供的养老服务，残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍服务，殡葬服务;残疾人员本人为社会提供的服务，医疗机构提供的医疗服务等，也都免征增值税。
对于一些对自然人影响较大的项目，免税政策也有涉及，包括：个人转让著作权;个人销售自建自用住房;涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权等。
涉及公共服务领域免税项目的包括：纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入，寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入;2017年12月31日前，科普单位的门票收入;2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房等。
对于一些经济社会发展的重点支持领域，不少项目也将享受免征增值税优惠政策。比如，农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治;金融机构农户小额贷款、国家助学贷款等的利息收入;担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入等。
为鼓励科技创新，对纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务;以及符合条件的合同能源管理服务，免征增值税。为鼓励就业，对符合条件随军家属就业、军队转业干部提供的应税服务免征增值税。
专家表示，这40个免征增值税的项目，主要是从原有营业税税收优惠政策中平移过来的，在营改增全面推开后得以继续保留和延续。这些举措保证了宏观政策的连续性和稳定性，有利于营改增的顺利实施和平稳过渡，确保所有行业税负只减不增。
