巢湖市物业服务分等级收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》、《安徽省人民政府关于规范物业服务收费的通知》、《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》和《安徽省住宅区物业管理服务等级标准（试行）》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内，符合国家物业管理资质等级条件的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 国家提倡业主或业主委员会通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、特点，提供服务的内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费实行政府指导价。非住宅物业服务费、满足部分业主（非业主使用人）需要或者接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费实行市场调节价。
第六条 住宅物业综合服务费实行考评定级，按级收费，定期复审的等级收费管理制度。
住宅物业综合服务费等级评定以一个住宅小区为单位。
第七条 住宅物业综合服务费等级的评定按以下程序进行：
（一）物业管理企业根据《巢湖市住宅区物业服务等级评定标准》进行自评，经业主委员会或业主代表测评后，填报《物业服务等级考核申请表》，送交所在市、县房地产行政主管部门。
（二）市、县房地产行政主管部门会同价格行政主管部门依据《巢湖市住宅区物业服务等级评定标准》进行考评，根据考评分数，予以物业服务费等级确认，并在住宅小区公示。
（三）市、县价格行政主管部门会同房地产行政主管部门向具备相应收费等级的物业管理企业核发《物业服务收费等级考核意见书》。
第八条 住宅物业综合服务费等级考评依据《巢湖市住宅区物业服务等级评定标准》，实行百分制，按分值划分为五个等级，考评得分在90分以上者为一级，80-89分者为二级，70-79分者为三级，60-69分者为四级，60分以下者为五级。
第九条 住宅物业综合服务收费标准由市、县人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门，根据当地经济发展水平和行业平均成本，按照质价相称、优质优价的原则，分别制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，公布并适时调整。
小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务费由市、县人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则分别制定指导价格。
第十条 实行政府指导价的住宅物业综合服务费具体收费标准，由业主大会或者业主委员会在当地公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。并将约定的收费标准报价格主管部门、房地产行政主管部门备案。双方约定不成的，报价格、房地产行政主管部门审定。
前期住宅物业管理综合服务收费，由价格、房地产行政主管部门核定临时指导价。物业管理企业或建设单位应在核定的政府指导价范围内，与物业买受人在前期物业管理服务合同或购房合同中约定服务内容、收费标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主（非业主使用人）与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 物业综合服务费构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域安全防范及公共秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润，其利润率不得超过5%；
（十一）法定税金。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十二条 经价格、房地产行政主管部门综合审定等级收费标准后的住宅区，被评为国家（部级）、省级和市级物业管理优秀住宅小区称号的，其物业综合服务费具体收费标准可以分别上浮20%、15%和10%。优秀住宅小区称号被取消，应同时停止上浮收费。
第十三条 业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业综合服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业产权发生转移时，业主或者物业使用人应当结清物业综合服务费。
物业综合服务费应当按月收缴，业主与物业管理企业约定预收物业综合服务费的，预收期限不得超过6个月。
第十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业综合服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业综合服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
住宅区内的五保户和生活水平在最低生活保障线以下的住户，由业主委员会认定，业主大会通过，并与物业管理企业商定，可以减收或免收物业综合服务费。
第十五条 纳入物业管理范围已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给买受人的物业，物业综合服务费由开发建设单位全额缴纳。
业主办理入住手续后暂未入住的，物业综合服务费由物业权利人全额交纳。
第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅区，因开发建设单位原因分期开发，分期交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业综合服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 物业管理企业接受委托代供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位向管理区域用户收取有关费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十八条 物业管理企业的服务等级收费实行定期考核复审制度，原则上每二年考核复审一次。凡经价格、房地产行政主管部门综合考核复审超过（或达不到）原评定等级的，一律按复审后的等级执行。
第十九条 物业管理企业接受委托，对住宅区实施物业管理并收取物业综合服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按规定办理有关手续。经营收入扣除经营者经营成本、相关税收和合理利润后的业主应得收益，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 物业管理企业应严格遵守国家的价格法规和政策，按规定及时到所在市、县价格行政主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，并按《巢湖市物业服务收费明码标价实施办法》的规定在物业管理区域内公布服务内容，收费项目、标准。物业管理企业应建立、健全财务管理制度，定期（一般为半年）公布财务收支情况，接受业主委员会和业主的监督。
第二十二条 市、县价格行政主管部门和房地产行政主管部门要加强对辖区内物业管理企业收费行为的监督管理。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格行政主管部门依据国家有关法律法规予以处罚。
第二十三条 本办法由市物价局、市房地产管理局负责解释。
