第一条 为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）、《国家发改委 建设部关于印发<物业服务定价成本监审办法（试行）>的通知》（发改价格[2007]2285号）、《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）和《广西壮族自治区物价局 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于印发<广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法>（试行）的通知》（桂价格[2013]62号）等法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于梧州市市区内物业服务企业按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务等活动的收费管理及监督。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的公共设施设备和其他相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的公共绿化、清洁卫生、交通通畅、值班巡逻、公共秩序和提供专项服务（或特约服务）等，而向业主（或使用人）所收取的费用。
第四条 物业服务具体包括公共服务、专项服务和特约服务。相对应的物业服务收费为物业服务费（公共服务费）、专项服务费和特约服务费。
物业服务费（公共服务费）指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主（或使用人）提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共服务而向全体业主（或使用人）收取的费用。
专项服务费是指物业服务企业为业主（或使用人）提供专项服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。
特约服务费是指物业服务企业为满足部分业主（或使用人）的需要，与业主（或使用人）协商，为业主（或使用人）提供特约服务而向委托的业主（或使用人）收取的费用。
第五条 市物价局会同梧州市市政和园林管理局负责梧州市市区内物业服务收费的管理和监督工作，指导本市所辖各县（市）做好其行政区域内住宅小区物业服务收费的管理和监督工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公平、公正、公开以及服务标准与收费标准质价相符的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主（或使用人）的承受能力。
第七条 依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价。依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的物业服务收费，采取分等级定价方式。市物价局会同市市政和园林管理局制定出我市物业服务等级标准和相对应的收费基准价格。物业服务等级标准评定办法，由市市政和园林管理局参照自治区物业管理服务等级标准指导意见制定并公布。市市政和园林管理局按照其制定的物业服务等级标准评定办法核定住宅小区的物业服务等级，市物价局根据市市政和园林管理局核定的物业服务等级继而核定相对应的收费基准价格和浮动幅度（涨幅最高不超过15%，降幅不设下限）。
第九条 实行政府指导价的物业服务收费，具体收费标准由物业服务企业在市物价局核定的基准价格范围内，根据实际提供的物业服务水平来确定，并报经市物价局核准、备案后执行。市物价局和市市政和园林管理局要加强对执行情况的监管。
第十条 实行政府指导价的物业服务收费，市物价局可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主（使用人）承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费基准价格。物业服务等级须三年评定一次，达不到等级服务标准的必须进行整改，整改不达标的，经市市政和园林管理局核定，作降级处理。
第十一条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家级（自治区级、市级）物业管理示范小区的，其物业服务收费经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（使用人）或业主大会同意，并经市市政和园林管理局核实、市物价局核准，可按现行物业服务收费标准上浮：荣获国家级物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务收费标准上浮10%；荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务收费标准上浮8%；荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务收费标准上浮5%。
第十二条 实行政府指导价的物业服务收费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；
3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域消防设施维护费用；
6.物业管理区域治安秩序维护费用；
7.物业服务企业办公费用；
8.物业服务企业固定资产折旧；
9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
10.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。
物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。
第十三条 物业服务合同对物业管理区域内全体业主（或使用人）有约束力。
物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。
开发建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的物业服务收费，应当按照市市政和园林管理局核定的物业服务等级和市物价局核定的收费基准价格执行。开发建设单位应在市市政和园林管理局核定的物业服务等级和市物价局核定的收费基准价格和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报市物价局和市市政和园林管理局备案。
达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务收费由开发建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。
第十四条 业主（或使用人）应当从物业交付之日起，根据市物价局和市市政和园林管理局核定的收费基准价格按月足额交纳物业服务费和电梯维护费（由电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维护材料费及其他费用构成）。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主（或使用人）的，物业服务费和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。
第十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取相关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主（或使用人）收取手续费。
专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收相关费用，不得因物业服务企业拒绝代收相关费用而停止向最终用户提供服务。
第十六条 物业服务企业对装修住宅物业进行指导和监督。业主（或使用人）对其住宅物业进行装修时，物业服务企业可向业主（或使用人）收取装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），具体收费标准由市物价局核定。物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修人员出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。
装修过程中因破坏公共部位及设施设备需要修复的费用，按实际发生数额由业主（或使用人）承担。
第十七条 实行小区出入证管理的，开发建设单位应当在交付物业时为每户业主（或使用人）免费配置出入证（IC卡或UID卡）若干张。业主（或使用人）申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费，出入证（IC卡或UID卡）制作工本费具体收费标准由市物价局核定。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主（或使用人）且占总人数过半数的业主（或使用人）同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 住宅小区停车服务收费实行政府指导价。本市具体执行的收费基准价格和浮动幅度（涨幅最高不超过20%，降幅不设下限）由市物价局会同市市政和园林管理局核定。具体收费标准由当事人在核定的基准价格和浮动幅度内以合同形式约定。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主（或使用人）的需要。小区停车服务收费包括车辆停放服务收费、车位物业服务收费和车位租赁费。
车位出租人或单位收取车位租赁费后不得再向承租人收取车位物业服务费，车位物业服务费应由出租人或单位承担。业主（或使用人）在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费或车位租赁费。业主（或使用人）在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业服务费。业主（或使用人）对车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。
占用物业管理区域内共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主（或使用人）且总人数过半数的业主（或使用人）同意才可收取车辆停放服务费或车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场的收费标准。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务企业应对停车收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主（或使用人）公布收支情况。
第二十条 公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆在小区内执行公务时停车不需交费。其他车辆在物业管理区域内临时停放1小时内（含1小时）免费；超过1小时的，物业服务企业可在市物价局和市市政和园林管理局核定的基准价格和浮动幅度内收费，同时实行明码标价规定。
第二十一条 物业服务企业根据业主（或使用人）的自愿委托提供物业服务合同以外的特约服务，其收费由双方协商。物业服务企业接受业主（或使用人）的委托，实施了特约服务并收取了相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十二条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家有关价格法律法规、规范性文件，严格履行物业服务合同，为业主（或使用人）提供质价相符的服务。
第二十三条 物业服务企业应当于每季度初在物业管理区域显著位置公告上一季度共有部分收益的收支账目。
第二十四条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主（或使用人）有权拒绝缴纳。
物业服务企业依约履行义务的，业主（或使用人）应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。业主（或使用人）违反物业服务合同约定，逾期不交纳或者拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法追缴。
物业发生产权转移时，业主（或使用人）应当结清物业服务费。
第二十五条 业主委员会成立之前对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市物价局申请协商调解；业主委员会成立之后对物业服务收费有争议的，业主、物业使用人、业主委员会或物业服务企业，可以向市市政和园林管理局申请协商调解。
第二十六条 物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主（或使用人）自愿的原则预收不超过1年（含1年）的物业服务费。
第二十七条 市物价局应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由物价局依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主或使用人自愿委托要求提供特约服务的除外）；
（三）强制或者变相强制服务并收费的；
（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（五）不按规定实行明码标价的；
（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。
第二十八条 本细则实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务收费标准可按原合同约定执行，合同期满后按本细则规定执行。
第二十九条 本细则由市物价局、市市政和园林管理局按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行
