山东省物业管理条例释义
第三章业主大会与业主委员会
第一节业主大会筹备组
第二十八条
房屋的所有权人为业主。
建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。
符合下列条件之一的。应当召开首次业主大会会议：
（一)业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；
（二)业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；
（三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
释义：本条是关于业主概念、建设单位或者前期物业服务企业关于业主入住情况的报告义务及首次业主大会召开条件的规定
一、房屋的所有权人为业主
业主,是随着我国房地产行业的发展而产生的一个概念，长期以来作为房屋的所有权人的代称，已被人民群众广为接受。国务院《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”。业主是房屋的所有权人。我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，因此，业主既享有房屋的所有权，同时也享有与房屋相配套的设施设备和相关场地的有关权利。《物权法》在制定时也将这一概念引入，明确了业主的具体权利，在第六章规定了“业主的建筑物区分所有权”。
房屋的所有权人为业主，包括三个方面内容：
一是根据《物权法》的规定,业主应当是依法登记取得或者其他合法原因取得房屋所有权的人，房屋的所有权以不动产登记簿为证明，不动产登记簿登记的所有权人即为业主。
二是根据婚姻法等民事法律有关规定，虽然不动产登记簿上通常只有一个自然人作为所有权人，但房屋属于夫妻双方共有，那么共有权人都应当作为业主。
三是根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应刚法律若干问题的解释》的规定，基于与建设单似之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占用建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权髓记的人，也可以认定为业主。
业主按是否为自然人，可以分为自然人业主和非自然人业主。所谓自然人业主，就是指拥有物业所有权的是自然人。非自然人业主，是指拥有对物业所有权的是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织。按业主是单独拥有物业还是与他人共同拥有物业，可以分为独立产权的业主和共有产权的业主。共有产权的业主有两种情况：
一是不动产登记簿登记为共有权人。二是根据有关民书法律的规定，虽然不动产登记簿登记一个自然人为所有权人，但有可能两人以上为共有权人，属于共有产权的业主。
需要指出的是，物业使用人是与业主相关的一个概念，他是指物业的承租人和实际使用物业的非业主。业主是专有部分的所有权人，对专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部权利；而物业使用人只享有占有、使用或者一定条件的收益权，没有处分的权利，不是业主，不能以业主身份行使表决权。当然，物业使用人可以基于业主的授权，作为代理人行使业主表决权。现实中还有一种情况，一些只购买了小区内车库、拥有车库产权证的人是否是业主？一般认为，只有购买了特定房屋的才是业主，但是这部分人可以就有关车库管理方面的事项行使业主表决权，而不能拥有整个小区管理事务的参与权和决定权。
二、建设单位或者前期物业服务企业就业入住情况承担报告义务
现实生活中，由于业主入住时间有差异、业主自治意识不高等原因，业主大会成立较为困难。因此，需要地方人民政府适当介入，给予必要的指导和帮助。
《物权法》第七十五条第二款规定：“地方人民政府应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和帮助。”国务院《物业管理条例》第十条也规定，业主应当在房地产行政主管部门或者街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下成立业主大会。业主入住情况关系到业主大会能否成立，有关部门何时介入指导，组建筹备组等操作问题。因此，物业管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府应当及时掌握业主的入住情况。考虑到业主入住时间不一，实践中都是由建设单位负责向业主发放入住通知书，并应当向前期物业服务企业移交业主名册，因此，建设单位或者前期物业服务企业能够及时掌握业主入住的情况。为此，本条第二款规定建设单位或者前期物业服务企业有义务将业主人住情况及时报告物业主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府。
三、首次业主大会会议召开的条件
在什么条件下可以召开首次业主大会会议，《物权法》和国务院《物业管理条例》都末作规定。但是《物极法》第七十六条和国务院《物业管理条侧》第十二条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物面积过半数且占总人数过半数的业主参加。因此，在规定首次业主大会会议召开条件时，应当与上述条件基本持平，这样业主大会的形式才会合法有效，会议才能形成有效的决议或者决定。本条第三款规定符台下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：一是业主已入住面积的比例达到百分之五十在上。这里的“入住”是指建设单位同购房者交付房屋，“入住面积”即房屋交付后业主专有部分的建筑面积，“达到百分之五十”以上是指达到物业管理区域内所有专有部分建筑面积之和的百分之五十以上。二是业主已人住户数的比例达到百分之五十以上。这里的计算基点是以户数而非业主的人数来确定。因为业主的建筑物区分所有权的核心是业主专有部分的所有权，其本质上是一种财产权利。《物权法》和国务院《物业管理条例》在规定业主大会形式要件时，既考虑到专有部分的建筑面积要素，也考虑到专有部分面积较小的业主的话语权，规定了业主的人数要素。但是对业主人数的理解应当与业主专有部分所有权结合起来，即业主的人数应当以一个独立的房屋产权来计算。举例来说，一套房屋可能有两个共有权人，即两个业主，但这套房屋在计算业主人数票时，只能拥有一个投票权。这与《条例》第三十三条规定的投票权计算是一致的。这样，这一套房屋只有一票人数票。“达到百分之五十以上”，是指占物业管理区域内所有独立计算的产权单位之和的百分之五十以上。三是自首位业主入住之日起满两年且已人住户数的比例达到百分之二十五以上。现实操作中经常出现这样的情况：部分业主已入住较长时间，但由于建设单位房子没卖完或者其他原因，入住面积或者入住户数达不到百分之五十以上，业主大会迟迟不能召开，已入住业主的合法权益难以保障。针对这种情况，《条例》规定了这一条件．首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上即可召开首次业主大会会议，未售出的专有部分，建设单位可以以业主身份参加，这样首次业主大会会议就能够开真情为，可以形成有效决议或者决定
