网易房产:我们确实需要解放思想。如果按照我们的计划,不断地在改革,可能达到的一个对于现代人生活,楼市上可能会有一些什么影响?因为我觉得提到了土地入市,其实另一个角度就是城市化。
蔡继明:对。
网易房产:包括城市化其实也是您关注的一个话题,它可能会对来到城市的农民工也好,还是这些大学生也好,在他买房、在他生活的时候,可能会带来什么良性的作用?
蔡继明:就你们这个频道来说是?
网易房产:房产。
蔡继明:其实我刚刚谈的土地制度改革,跟我国房地产市场的发展,以及相关体制的改革也是息息相关的。我们过去土地市场其实是很不完善的,其实严格的说,就没有一级市场。真正的土地是从哪儿来的呢?是政府用行政手段,完全排斥了市场,是从农民那里征收来的。征收完了之后,虽然有了市场招拍挂,但是是独家垄断的,是卖方独家垄断的,买方可以竞争,张家李家、万科,是吧,他们都可以在这里竞争。但是卖方只有一家。当只有一家是卖方的时候,你比如说同样一千亩地,如果有十家,一家十亩,一家一百亩在这里竞相拍卖,价格会降下来;如果这一千亩地就归一家在这里拍卖,它就是独家垄断,那价格就不可能大幅度下降。所以这就造成我们政府独家垄断的土地供给,一定会导致地价过高。
网易房产:进而导致房价。
蔡继明:进而导致房价过高。因为房价里面,你搞房地产这方面的报道,房价里面大概得百分之四五十,一半左右是跟地价相关的。所以地价降不下来,房价就不可能降下来。刚才我谈到的,如果我们改革的力度加大,要打破政府独家垄断土地市场这样一个局面,首先就是土地的来源,土地的来源就不只是国有土地,农村集体建设用地如果直接入市,而且入市的数量达到一定的程度,就可以和国有的,原有的国有建设用地达到旗鼓相当。这样至少就有两家竞争。
更何况集体土地不是一个村,可能是几个村,集体土地,国有土地是一家,政府,集体土地就有好多家,在这里竞相拍卖他们的土地,你想这个土地市场就增强了它的竞争性,那么地价就会降下来,而且供给量会增加。你看我们这些年房价为什么十年九调,越调越高,原