以房养老如何化解房价涨跌风险?
随着中国加速步入老龄化社会，如何养老成为一大热门话题。保监会已批准北京、上海、广州和武汉推行住房反向抵押养老保险试点，而据了解，云南、山东、江苏等地也在探索推此类保险，试点有望进一步扩容。
云南省10月15日颁布《云南省人民政府关于促进健康服务业发展的实施意见》指出，云南省要鼓励保险公司参与养老服务业建设，研究推出老年养护新险种，探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此项工作将由云南保监局牵头，云南省民政厅参与。
此外，江苏省近年来也在布局以房养老，此前其相关人士指出，将在今年加快“以房养老”试点政策部署，重点扶持护理型养老床位，在国家试点方案出台后，将尽快部署以房养老细则，明确试点和参与单位。
今年7月起，北京、上海、广州和武汉四地开始正式试点“以房养老”，60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人可以参与以房养老。试点放行经历4个月的等待，目前有一家保险公司提交了“以房养老”方案。
幸福人寿相关负责人指出，目前初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，已经向保监会上报申请。
除了收传统观念影响，开展“以房养老”试点，最大的风险来自于不可预测的房价。若房价上升，房屋未来增值的那部分是投保者无法享受到的。若房价下跌，则对养老者来说是有利的，可以将部分风险转移给银行或保险机构。“目前来看，相关机构对试点比较谨慎，大家最担心的是推行住房反向抵押养老可能会导致自身利益受损，得不偿失。”
真正意义上的“以房养老”，贷款额度是终生按期支付的，而不是十年、二十年确定期限的。这就给贷款提供者带来一个长寿风险问题。当借款人长寿时，其获得的贷款额度就会显著超出所抵押房产的价值，对贷款提供者不利。相反，当借款人短寿时，在有生之年获得的贷款额度会低于所抵押房产价值，这对借款人不利。而借款人往往比贷款提供者更了解自身健康状况，贷款提供者遭遇的寿命风险要大于借款者。
值得注意的是，我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，险企或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。险企或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫破裂时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。
而相较于不可预测的房价涨跌，相关产品如何合理规划和设计对险企来说才是最大的考验，首当其冲的便是房屋价值评估问题。“比如一套上世纪70年代的房改房参保，如果今后我们推出相关产品，不仅要拿出客观的房屋评估值，并得到客户的认可，还必须考虑此套房屋在市场上有多大的交易价值，以保证企业在支出养老金和得到收益之间保持平衡，并有相对利润。”张经理表示。
另一个无法回避的事实是，谁来评估房屋的价值?虽然要求试点保险公司须必备较强的保险精算技术，聘请具有一级资质的房地产估价机构对房产价值进行评估，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价，并具备开展反向抵押养老保险所必须的专业技术、管理能力和各类专业人员。但其评估是否权威?投保人对其评估是否认可?此外，第三方市场评估房屋体系是否成熟?这都是业内不得不面对的问题。
北京梁开建筑设计事务所总经理开彦表示，作为一个全新的金融产品和一种市场交易行为，“以房养老”政策的实施，也不一定非要和保险公司发生关系。完全可以在政府的监管下，成立专业化的公司对“以房养老”进行市场化运作，走产业化、规模化的道路，或许更有利于这一政策的推广。
中经联盟常务副*陈顺则表示，应组织保险业对这项新保险产品进行开发研究，给保险公司制度支持，如免税支持，加强监管，充分保障老人的利益，为老人长寿提供保障。
