近期，在保监会发布开展“以房养老”(个人住房反向抵押贷款)保险试点指导意见后，尽管官方一再宣称“以房养老”只是促进养老服务的举措之一，只是试点性举措，但由于该养老形式将“住房”和“养老”两大最关系民生的话题联系起来，导致老百姓对这一西方“舶来品”的关注热度开始升温。据悉，有的金融机构，甚至是房地产中介开始设计和推销“以房养老”产品;近期各地发布的发展养老产业政策文件中也均提出要开展“以房养老”;北京已经将人口老龄化严重的右安门街道作为“以房养老”的试点。
那么，“以房养老”在国际上施行的怎么样?在中国的适应程度有多高?在我国整个养老保险体系中将扮演什么样的角色?进一步，住房在未来养老中到底应该发挥多大的作用?
长期行政干预的“计划生育政策”和我国养老预案安排(资金和制度)上的不足，导致了我国“未富先老”、“老龄化人口占比急剧增加”(10年后我国老年人数量将从目前的2亿上升到3亿)。我们一边要筹措养老资源、弥补养老欠账，一边要应对突如其来的养老需求。因此，政府首先要做的工作就是让全社会对未来养老形势有一个客观的、清醒的认识，知道养老非常不容易，处理不好不仅会影响社会稳定，而且可能会拖垮经济(如日本和“欧猪五国”);接下来，政府要让全社会关心老龄化、关心怎么养老，并集中智慧来动员各种养老资源，探索适合中国的养老形式。
纵观全球，住房是老百姓最大宗的资产，在社会保障中占据重要位置。一般来说，社会保障越不完善的国家，住房替代社会保障的功能就越突出。即使是社会保障非常健全的美国，老百姓靠房子来养老也是普遍现象。据美国金融消费者保护局2012年的数据，美国超过一半的62岁以上老人全部资产的55%是房产。因此，美国老年人靠房子养老很普遍、形式多样。例如，将大房子换成小房子、将价值大的房子换成价值小的房子、将房子多余的面积出租等，以此来补充养老金，或干脆卖掉房子，或选择反按揭抵押(“以房养老”)等。
2012年发布的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没有补足的情况下，住房在未来就必然会承载社会保障的功能，特别是养老保障功能。我国城镇居民之所以热衷于买房，一个重要原因就在于社会保障不健全，未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。事实上，我国“养儿防老、房产传儿”的传统养老，也是一种变相靠房子养老的形式，背后道理就在于住房是家庭最大宗的资产，承载着养老保障的功能。
“以房养老”看上去确实很美，老年人不仅享有房屋居住权，还能定期领取养老金、享受金融机构提供的养老服务直至身故，不增加养老成本的情况下解决了养老问题。但是，该养老模式对于房屋价值、健康寿命、医疗费用、法律信用的评估有非常高的要求，即使是发达国家，选择该养老模式的比例也不高。根据相关数据，欧盟各国在2007年共签署了45238个住房反向抵押贷款合同，仅占欧盟所有抵押贷款数量的0.1%; 2012年6月，美国的一份报告表明，全美符合申请住房反向抵押贷款条件的2400万人中，仅有2%-3%提出申请，到2011年共有58.2万例申请者，而同期其他类型的房屋抵押贷款申请超过了6700万例。
除了不确定的医疗成本、法律信用外，我国住房市场没有经历过完整的波动周期，而城市规划在不断调整，未来房价走势和房屋残值的可预测性较差，难以获得各方信赖的房屋价值评估结果。而且，对于老年人寿命和健康评估也会存在较大的争议。因此，即便在政策上鼓励，我国老年人选择“以房养老”的案例也不会很多。
当然，30年的计划生育政策下，我国“失独老人”、子女无暇照顾的“有房老人”并不在少数。“以房养老”在一定程度上能为这部分老人提供一种自愿的养老选择，而且能够与出资保险机构的医疗护理连接起来，为老人提供全面优质的养护服务，而并不仅仅是养老资金。
尽管“以房养老”在中国水土不服，但这并不是住房养老功能的全部。养老离不开人工服务和场所服务，在人力成本、租金成本、医疗成本快速上升的情况下，未来养老成本将会出现明显的增加。目前，全国每千名老人拥有17.7张床位，公办养老床位远远不够。另据笔者调查，非公办养老机构的床位和护理费用不是普通人能够接受的，而养老地产是为了赚老年人的钱。例如，近期深圳两幅养老福利性用地出让的楼面地价接近1.5万元/平方米，床位费可想而知。在养老金储备不足，而住房又是老百姓最大笔资产却无法通过流动实现价值的情况下，未来需要跳出狭义的“以房养老”，专注于如何让有价值的房屋流动起来、最大限度地利用其资源和资产属性，缓冲养老金不足和养老成本上升的矛盾，围绕住房来设计养老政策和产品。
在笔者个人看来，城镇老年人住房大多集中在市中心，尽管住房较为陈旧，但公共配套好、价值潜力大。可以选择置换郊外养老资源集中的住房，以住房差价来补充养老金;可选择置换租金较低的住房或养老院，以租金来补充养老金;可通过旧城改造、提升片区价值来将房屋增值部分变现来补充养老金;也可探索“房屋信托养老”、“房屋出售理财”等形式。当然，所有这一切，应该是建立在本着为养老服务的基本取向，而不是以养老之名赚取老年人住房价值的前提之下。
