物业费能不能和水、电、暖等服务捆绑；小区停车位怎么分配才合理；物业费收费标准是什么……物业服务关系到千家万户，关系到每一个人的切身利益。5月1日起，《太原市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。今后，市民遇到相关问题时，可以从《条例》中寻找答案，必要时可以拿起这一法律武器，维护自己的合法权益。
物业费不得与水、电、暖等服务捆绑
不缴物业费，就不卖给你电；单元楼收不齐取暖费，整单元停止供暖……省城很多市民都有这样的经历。这种做法合不合法？《条例》明确，物业公司不能这样做！
太原市人大城建环保委员会主任王春生说：“由于缺乏有效的约束手段，遇到欠费现象，物业公司往往采用限制公共服务的办法解决问题。”以用电为例，现在很多业主为电卡充值要通过物业公司。如果欠了物业费，物业公司便以不卖给电的办法，迫使业主缴费。有的小区由物业公司代收供暖费，自行规定缴费用户达不到一定比例时，对整个单元或整幢楼停止供暖。
对此类限制业主的公共服务以达到收费目的行为，《条例》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并开具发票。专业经营单位可以委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维修养护，双方应当签订委托协议。物业服务企业接受前款委托的，可以向委托单位收取手续费等费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。专业经营单位不得因部分最终用户未履行交费义务，而停止对已交费用户和共用部位的服务。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或变相限制专业服务。
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恶意欠费”怎么办？
如果遇到恶意欠费者，物业公司只能忍气吞声？其实不然，根据《条例》，物业公司可以通过法律途径解决问题。
《条例》对于业主的缴费规定为，业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定，录入个人不良信用档案。
物业费收费标准怎么定？
物业收费标准到底多少才合理，普通市民对此了解不多。太原市人大法制委员会副主任车晓蓓告诉记者，太原市物业收费千差万别，有的小区由所属单位补贴，可能收得少；有的是纯市场条件，收得高；还有的由政府补贴，不收费……所以，目前并没有统一的收费标准。
王春生指出，省城的物业公司由于资质等级不同，收费也有区别。太原市当前共有物业管理公司800余家，其中拥有一级资质的公司十余家，二级资质的有三四十家，其余的为三级资质，资质越高，收费的标准越高。
《条例》根据太原市实际情况，规定为：区别不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费实行政府指导价，物业服务等级基准价以及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业管理主管部门统一制定。具体收费标准由建设单位或者业主与物业服务企业根据规定的等级基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定；其他物业管理服务收费实行市场调节价，收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
小区停车位算谁的？
不少市民感觉到，太原市不仅出门停车难，回到小区车位同样紧张。于是，有的物业公司圈起小区内的公共区域，闲置区域划车位，收停车费。因此经常引发物业与业主，或业主之间的矛盾。
在《条例》中，对小区停车位的归属、停车位的设置均作了详细规定。
物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。业主共有的道路或者其他共有场地用于停放车辆的车位、车库，属于业主共有。物业管理区域内的车位、车库，应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用；车位、车库有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。
车位、车库的设置需经业主同意。《条例》第四十三条规定，利用物业共有部分设置车位、车库的，应当经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并经规划部门审核。第四十四条规定：物业管理区域内车位、车库不足的，经百分之二十以上业主提议，召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、城市园林绿地等市政设施以及公共配套设施的前提下，经规划部门审核后，可以在物业管理区域内增建车位、车库。
“圈地”行为要不得
利用门前屋后的空地，圈起来为己所用，或盖个小房，或圈起来种菜，这种现象在省城住宅小区，尤其是在老军营小区、漪汾苑小区这种建成数十年的老住宅区中屡见不鲜。然而，一家方便了，周围邻居的生活却受了影响。对于这种行为，《条例》明令禁止。
《条例》规定了物业管理区域内的禁止行为，包括：违法搭建建（构）筑物；侵占、破坏共用部位和共用设施设备；擅自在楼道等业主共有区域堆放物品；损坏或者擅自停用公共消防设施和器材，妨碍公共通道、安全出口、消防通道畅通。违反其中任何一项，物业服务企业都应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告。物业服务企业、业主委员会有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失；业主、物业使用人有权向相关部门投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为和侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
对于在住宅楼内经营会所、培训学校、小饭桌的现象，车晓蓓告诉记者，这些行为《条例》同样明令禁止：业主、物业使用人应当按照房屋权属证书载明的用途使用房屋，不得擅自改变其使用性质。擅自改变房屋使用性质的，物业服务企业应当予以制止，并及时向相关部门报告。
物业搞经营要“取之于民用之于民”
如果是小区物业公司占用小区共有区域或设施搞经营，这算不算违规呢？依据《条例》的相关规定，可以搞经营，但其收入应用于补贴物业服务费用和专项维修资金。
《条例》规定：物业服务企业利用物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行经营的，在不违反相关规定及不损害业主、物业使用人合法权益的情况下，经物业管理区域内相关业主和业主委员会书面同意并报有关部门批准后方可进行。经营性活动的收益主要用于补贴相关业主的物业服务费用和专项维修资金，具体补贴办法由物业服务企业和相关业主、业主委员会约定。业主委员会应当将有关情况报告业主大会。
王春生指出，该规定通俗理解为“取之于民，用之于民”，即用小区地盘或设施挣的钱，还应该主要用于小区服务的提升和维护。
专项维修资金可急事急用
住宅专项维修资金涉及到每一户业主的利益，因此，对资金的使用有着严格的规定：需经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，才可以使用。
“但是小区公共设施发生紧急故障或危险情况时，上述规定的操作难度过大，往往事情不等人。”王春生说。
为此，《条例》对于紧急情况下住宅专项维修资金的使用作了专门规定。
在物业管理区域内，发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况时，可以不经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，申请使用住宅专项维修资金，紧急情况包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
物业公司解聘后不能赖着不走
王春生介绍，《条例》在立法调研中发现，有的小区物业公司被辞退后赖着不走，或拖延交接，或拒不撤离，有时甚至出现新老物业“对峙”，以至于物业服务陷入瘫痪，损害了业主的权益。
对此类情形，《条例》第三十六条规定：物业服务企业退出物业服务项目时，应当按照规定和合同约定办理移交手续，并移交物业服务用房以及相关资料；物业公司物业服务合同终止后，不得拒绝移交相关资料资产。
此外，对于物业管理过程中可能损害业主利益的其他行为，《条例》也作了相应的规定：禁止将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人；不得擅自改变共用部位、共用设施设备用途或者利用其进行经营；不得强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；禁止物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域；不得擅自泄露业主信息或者将其用于与物业管理无关的活动。
