“我在市区已经买了一套期房，但是现在想购一套二手房来居住，等过几年再装修新房。”市民李女士近日跑了黄山市的多家中介所，对 二手房的房源也有了初步的了解，就是对贷款这块存在不小的疑惑。在多轮调控政策后，二手房贷款市场也有了新变化，也就是说新政实施后， 借款人购买 90?140 平米之间的首套房以及二套房的贷款额会降低，相应的首付款将有所增加。外地人贷款设门槛 目前黄山市的多家银行对外地人贷款申请审核比较严格，要求外地购房人提供一年以上的纳税或社保缴纳证明后才会受理，否则是不能够申请贷款的，这一政策可谓是外地人在黄山购房的一大门槛。不过根据住建部出台的《规范个人住房贷款二套房认定标准》规定，对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第2套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。
批贷、放款周期延长新政后二手房贷款不得不说的又一大变化即是批贷、放款周期的延长，这主要是缘于银监局“先抵押后放款”的通知要求，目前银行是在客户批贷→过户→办理抵押登记手续→银行见他项权利证后才会放款，而在新政前，买卖双方过户见契税票后银行即可放款给业主。“先抵后放”使业主的拿款周期延长了至少一个月，增大了买卖双方的资金和产 权转移风险。贷款纪录审核严三套房停贷新政后，银行对借款人之前的贷款纪录追查的更为严格。目前，银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房， 对于审查出 的二套房客户首付、利率均予以上调，三套房客户已全面停贷。银行对借款人及配偶之前的贷款纪录审查时， 只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款纪录，那么不论该房产贷款是结清或是出售，再申请贷款时是属于第三套房的，银行是拒批的。
贷款额降低、首付增加 新政后， 首套房、 二套房的首付比例也发生了很大的变化。 新政后，银行要求首套房90平米以下首付比例较低为20%，90平米以上较低为30%，二套房首付比例为50%;而在新政前，一般140平米以下的首套房 都可以享受到20%的首付，二套房首付比例也仅为40%。也就是说新政 实施后，借款人购买90-140平米之间的首套房以及二套房的贷款额会 降低，相应的首付款将有所增加。 银行流水与收入证明要相符 在贷款政策收紧后， 银行对借款人申请贷款时收入证明的审查更为谨慎，除要求借款人提供加盖所在单位公章的收入证明外，银行还会对借款人所提供的银行流水仔细核对， 如发现借款人银行流水与收入证明存在较大悬殊时，一般会将借款人的收入证明认定为“无效”，从而拒*借款人放贷。而在贷款政策未收紧前，银行对借款人的收入证明审核不会这样过分“吹毛求疵”的。贷款房屋房龄受限目前银行对贷款房屋房龄的审核也更为严格，现阶段，多数银行对于房龄在20年以上的房产基本是不受理贷款申请的，也就是说1990年以前的房产是根本做不了贷款的;而在09年时，银行对房龄超过20年的房产，例如1985年以后的房产，银行通常还会受理贷款申请，只是贷款成数会降低一些。
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房贷月供哪种还款方式好？
住房贷款分为住房公积金贷款和商业银行贷款，住房公积金贷款的利率较低，如果能用住房公积金贷款那当然最好。商业银行贷款利率受政策影响会有变化。一般而言，首套房商贷利率会有折扣，但至于折扣是多少，不同时期、不同的商业银行都会不同，还需好好比较。
那需不需要提前还款呢？有人也许会说，只要投资收益能高过同等资金量的贷款利息，就可以不用提前还贷款了。这种想法很符合机会成本的概念，但有一个问题需要了解。我们见到的银行挂牌利率都是名义利率，以“年”作为基本计息周期。对于房贷，银行是按月计息，一年计息数为12次，说通俗点就是把每月的利息计12次复利，就得到房贷的实际年利率。所以，按照上面的逻辑，只有当你的投资收益高过房贷的实际利率时，似乎可以考虑不用提前还房贷了。
银行房贷月供的还款方式分为等额本金和等额本息，大多数人用的是等额本息的方式，也就是每个月的月供数额是固定的。等额本金的还款方式，每个月的月供数额会不同，前期月供压力较大，但每月固定还的本金是一样的。等额本息的优势在于前期还款压力小，但还的利息会比较多；等额本金的优势在于前期多还本金，这样总的利息就比较少。至于选择等额本金还款还是选择等额本息还款，就需要根据各自的经济条件决定了。
因为等额本金所还利息总额比等额本息少，就说等额本金比等额本息划得来这种说法并不科学。因为等额本息方式前期归还的本金少，后期归还的本金多，相较于等额本金还款，本金在借款人手中的时间更长，当然要多付利息了。
