1、产权调查
首先，要到房管局检查清楚房屋目前情况，还要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，确认房屋产权归属。
在签订房产买卖合同时，共有人如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。
2、交定金
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
风险提示
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在交接完毕之后，再退还保证金。
3、赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。
风险提示
因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。
4、付首期及资金监管
自主交易需要担心的问题就是资金监管，目前资金监管已成体系，按既成规定去做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。
具体操作：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新房产证后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果出现问题交易终止，则把首期款再打回买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右监管费，但如果通过要按揭银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
出于公平考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时，在放款书上先签字，放款时双方便不需要亲自到银行，也能避免买家不配合给卖家带来困扰。
5、签订书面协议
签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。
风险提示
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述。
4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的
6、办理按揭
去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。
风险提示
1 .如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
2 .为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
7、注销他项权证
按揭办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。
8、过户及交税
去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。
二手房交易的流程和所需材料，流程主要有：
第一步：卖家持房产证、土地证到不动产登记中心窗口测绘窗口办理数据匹配，生成一个不动产单元号（相当于身份证号），同时配宗地图；
第二步：到房屋交易部门依次办理房屋买卖契约网签、交易资金托管、房产分户图配图等业务；
第三步：是查阅房产档案后到地税部门窗口依法缴纳各类契税；
第四步：到房屋交易部门办理交易鉴证业务，5个工作日之后领取房屋交易与产权管理告知单；
最后：到不动产登记中心二楼窗口申请登记，需要提供交易告知单、身份证、结婚证、图纸、买卖契约、税票等材料，5个工作日可领取不动产证书。
二手房交易所需缴纳税费
卖方
1.个人所得税
房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。
2.增值税
1、非北上广深地区增值税税率及减免规定：
①个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;
②个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。
注：增值税附加税缴纳规定(营业税也缴纳，且比例相同)
增值税附加税包括城市维护建设税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育费附加(2%);附加税税额=增值税/营业税x税率，若增值税税额减少，附加税税额也会减少。
3.印花税
住宅不交；非住宅（商铺、写字楼、公寓）缴纳0.1%
4.交易手续费
2017年4月1日起取消交易手续费
5.测绘费1.36元/平米
总额=1.36元/平米*实际测绘面积（新政策房改房测绘费标准：面积75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元）
6.土地增值税
普通住宅免征；非普通住宅（商业、办公）3年内：房屋成交总额*0.5%；3年至5年：房屋成交总额*2.5%，5年或5年以上：免征。
买房
1.契税
购买首套房，90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的按1.5%的税率征收契税。
购买二套房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收契税。
购买三套房，契税为3%。
注：若购买的是商业用房、公司产权、税率为3%
2.房屋评估费 按评估额0.5%缴纳
3.房屋交易手续费
2017年4月1日起取消交易费
4.房屋产权登记费
住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。
风险提示
1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。
2 .目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。
9、交房
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。
风险提示
1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。
2.户口问题也是交房时容易忽视的地方，所以在交房前，最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。
10、交房
购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。
