2018年一季度走完后，其实国家对楼市定调不仅有“房住不炒”，还有“因城施策”。而这也导致很多人看到北上广深房价跌了些，于是就预判本城也会降？楼市毕竟有传导效应嘛。可是，有一点我们忽视了，那就是各区差异，区位价值不一样。
2018苏州全区最新地价图
2018苏州吴江最新地价图
在全民炒房时代，大家都知道房价哄抬效应很明显，不仅北上广深热，全国重点城市都很热。但目前楼市政策收紧以来我们只闻北上广深楼市调控效果显著，个别房价同比大幅降低，可二三线城市鲜有报道。这是为什么呢？
就拿苏州来说，2018苏州第一季度楼市签约量同2017相比有所降低，数据显示幅度在15-20%区间，同2016年相比幅度更高。但房价呢？除了个别楼盘房价降低了，总体看第一季度苏州房价并未有明显下降，反倒有些盘依旧在慢慢小涨。这是为何呢？目前既然楼市签约量降低了，房价应该整体都该降低才是？可是，除了签约量有所降低，楼市房价依然是小幅涨势多于跌势？
2018年截止4月16日苏州楼市库存量
要了解这个问题，有两个问题要弄清。第一，苏州楼市目前住宅库存量在4万套左右，以前每月5-6千套去化，大约在7-8个月的周期。这个周期在房产行业是正常。因此库存并未挤压，就不会有开发商大幅降价可能。并且有些区域比如园区、姑苏、房源库存很少，房源一直没有增量补充。比如园区目前库存仅有2000套左右，随着园区宅地供应放缓，会有开发商愿意楼盘降价促销嘛？
2018年1月苏州土拍楼面价
第二，苏州目前住房需求一直比较稳定，这次调控很好的抬高了炒房、投资的门槛，因此炒房少了，自住需求得到了释放，所以吴江、相城、吴中传统刚需地签约一直稳定。但受至于户型限制，前两年大量投资需求买走了很多刚需户型，导致现在苏州户型大面积居多，刚需受到一定影响。另外目前苏州常住人口超过1000万，这里面除了有房的，仍然有很大购房需求。
2017年苏州出让地块平均楼面价
那么今年签约量为什么会降呢？本人就是观望，想看看会不会跌，有这样想法的肯定不少；可是这么长时间也没如愿。同时此次调控历时之长、政策之紧也让观望者看到了跌的希望。但就苏州来说，可能性不大。今年两次住宅用地拍卖已经收了近500亿，除了地王，低溢价，没有几宗地块愿意底价成交的。这要是房价突然大降了，打谁的脸？另外就是市场区域差异，包括房源量、户型大小，也影响了刚需需求。
近3年苏州房价走势趋势
所以，2018苏州房价会降？动力不够。当然会有小幅波动，但不会出现大涨大跌。期待大跌的人要看清现实，期待大涨的也要看清现实。总体上，依然是波动中升势高于跌势。
