我们从以下四方面来分析预测2018年房价走势：
1、人口
我国社会化进程已经进入“下半场”，人口流向是从小城市流向中心城市。
目前不得不承认的是，我国确实已经步入“人口老龄化”的阶段，“人口红利”的优势在逐渐减少，未来将不会有太多年轻人从农村涌入城市；
然而，事实上，人口老龄化对房产市场的影响不会像想象的那么大。因为虽然人口老龄化的事实不可否认，但事实上，人口基数足够大，而且二胎政策已经放开。
最重要的是，我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。
2018年房价会不会涨？2018年房价走势分析预测！
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。
以北上广为首的70个大中城市来说，目前的房产库存，其实还远远不够。
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下图是2010-31城小学生人口变化的情况。之所以采用小学生人数反映人口变化，是因为统计局公布的常住人口与各地政府政绩挂钩，真实性有待商榷。
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图中可以清晰看到，厦门、深圳、苏州、合肥、郑州、北京、长沙、南京、天津、武汉、杭州、石家庄过去6年人口增幅均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。
除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口，深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。
2、土地
一二线城市已经或将要进入限制性发展新周期，土地供应逐年减少。
关于土地供应，大家不得不承认的是，目前一二线城市的土地供应趋势确实在逐渐减少。
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上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的销售情况。可以看出：
一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降
而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一
对于一线城市，北上广深作为政策调控的核心，土地供应量有所回升。
尤其是北京名列前茅季度的土地供应就已经达到去年全年的供应，但是这种供应，盘旋在北京的房企仍然不领情，主要也是因为去年的供地量实在太低，不足120万平方米。
所以今年的多倍土地供应仍然起不到太多作用，即使今年是去年土地供应的10倍，总体来看也不足1200万平。
上海和广州今年的土地供应量也有所回升，住宅用地增幅在18%左右。但这个土地供应量基本也是杯水车薪，更何况，这部分土地里还有那么多的租赁用地，共有产权，商服用地等。
同时深圳，土地供应量着实是百分百的减少，今年前三季度住宅土地销售量为0。
同时，因为房价最主要的组成部分就是地价，地价上涨四分之一，房价不可能不涨。今年二线城市土地成本上升四分之一多，即使开发商放弃利润，只是单纯为了公司的运作，品牌的扩张，但是地价高居不下，房价肯定不能低啊。
开发商的底线无非是不赚钱，但是不能赔钱。
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所以，从中期看来，一二线城市的土地供应会持续走低，一方面是城市总体规划的布局，另一方面也是限于18亿亩耕地红线，这是一个具有法律效力的约束性指标，18亿亩耕地根本上是不可突破的底线，所以加大土地供应困难重重。
3、政策
重压调控下，房价仍然保持小幅上涨！
自去年930新政以来，楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控，这一系列的调控政策确实取得了效果，根据2017年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况的数据显示：
1、热点城市新建商品住宅价格环比继续全部下降或持平，同比涨幅全部回落
70个大中城市中15个热点城市房地产市场继续保持稳定。从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。
2、70个大中城市中一线城市房价环比继续下降，二三线城市涨幅继续回落或与上月相同
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨0.2%，涨幅与上月基本相同；
3、70个大中城市中一二三线城市房价同比涨幅继续回落
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不过比较有意思的是，这轮调控“限购+限贷+限价+限售”，房价仍然没有下降，相反大多数城市的房价仍然在上涨。除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外，其他城市房价均在上涨。
这种力度的调控房价仍在上涨，那么如果后期调控政策力度仅停留在这个程度、不继续加码呢，房价是否就仍然会维持这种小幅上涨的态势，小幅上涨也是涨。
4、房价何时会降？
那房价何时会降？这也是在大家咨询的比较多的问题。
1、调控之下，房价何时会下跌？
很多人对于调控有误解，认为调控就是要让房价下跌。
其实不是，调控是为了让房价稳定下来，既不大涨也不大跌。
国家一直以来说的，都是要稳定房价，让房地产行业稳定健康的发展，减少系统性金融风险。国家从来没有说过，要让房价下跌的话。
这是基本态度，我们一定要认清。
当然啦，本文也不是说房价不是不能降低。事实上，在我国楼市发展史上，确实有几次楼市崩盘，包括温州、海南，当然比较具有代表性的还是海南的“天涯海角”。
同时可能会有人提到周先生在G2o会议上的表示，中国将继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，去杠杆、警惕并防控影子银行、房地产市场泡沫等风险。
但是经济去杠杆、金融去杠杆，不一定就是降负债，房企目前的负债率确实已经超过平均负债率，但是如果真的用降负债的办法来降杠杆，经济很可能出现瀑布式下跌。
即使后续租售同权等政策落实，那其实从政策制定到落实，中间还是有过渡期和缓冲期的，也就是说，2018年仍然是房产的缓冲期和过渡期。
2、北上深还能不能买？
不知道大家发现没有，全国已经有40多个热点城市发布了限售令，唯独没有北上深。
这意味着什么？
意味着收网的时候，特地留了一个口子。
当未来的某一天，全国大量的流窜资金，发现无处可去的时候，无房可投，无利可赚的时候，转过身来一看，原来北上深还有机会上车。
你说，它们会不会蜂拥而已？
况且未来2年，随着美联储的持续加息，保值避险将会取代升值，成为最重要的购房参考标准之一。
在全国300多个城市中，买哪里最安全？
北上深，注定会是避险资金的优选。
3、三四线城市还能不能买？刚需要不要再等等？
1.国家要去三四线库存，这是任务。
2.怎么去库存？人们习惯于买涨不买跌，所以要让房价涨。
3.等房价涨的差不多50%以上了，去库存也就去的差不多了，大概率开始限购。
4.限售以后，房子难买也难卖，流动性变差，房价逐渐稳定甚至小幅回落。
5.而相比于50%以上的上涨，回落的10%根本就不算什么，等回落后再买入的人，终究还是亏了。
纵观这20年的楼市，一年内上涨50%的房子数不胜数，一年内下跌50%的城市少有，这就是真实的现状。所以既然是刚需，既然早晚都要买，趁着利率低赶紧买入，终究还是省钱的。
不管你承认不承认，在这一轮调整中，房价出现了松动，尤其是一线城市和热点二线城市，当然也包括一线城市周边的燕郊等地。这些区域都是曾经房价上涨的主力城市，所以涨得快，回落得也快，只是降幅远远没有涨幅大，但是我们都知道出来混迟早要还的。
调控终于收到明显效果，而且也得到官方承认。国家统计局新闻发言人邢志宏近日表示，从8月份的数据来看，15个一线和二线的热点城市新建商品住宅价格环比都在下降和持平，北上广深四个一线城市同比涨幅连续11个月回落；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续9个月回落。在去库存方面， 9月末，全国商品房待售面积同比下降了12.2%，三四线城市房地产去库存也取得了积极效果。
这跟我们此前的预知基本上一致。目前涨幅回落较大的就是之前房价猛涨的城市。只是现在从平均数据来看，房价下降趋势尚不是特别明显，不过销售量下滑非常明显，俗话说，销售量是反映未来房价走失的一个重要指标，那么是不是意味着房价将步入下跌趋势呢？因为销售量已经大大回落。
与前三季度业绩持续增长相比，无论从销售额、销售均价还是拿地节奏来看，开发商10月的业绩表现平平。业内认为，众多依靠前三季度表现基本完成任务的房企，在今年剩余的时间里进取心略显不足，四季度楼市或将进入寒冬模式。
但不排除个别城市和楼盘房价已经开始大幅度下跌。据媒体报道，从合肥近期的房价表现来看，仍在持续下跌。与去年同期相比，合肥当前房价为14485元/平米，比今年房价较高点时的14996元/平米回调511元/平米，回调幅度-3.41%。据了解，郑州9月份新建商品住宅价格环比下降0.1%，连续5个月下降。二手住宅价格环比下降0.3%。除了合肥，也包括一线城市的京城，还有深圳都在回落降温。乐有家研究中心数据监测显示，10.09-10.15深圳一手住宅销售803套，环比大涨85.9%，销售均价52158元/?，环比下跌4.8%。这也是深圳一手住宅销售时隔4个月再次冲上800套。与销售量相反，深圳一手住宅周销售均价则是不断下跌，也是近4个月内较低值。这有点反常，销售大涨，而房价大幅回落。
目前房价下跌还只是个别现象，很多楼盘这一年涨了那么多，如今市场降温却不降价，硬撑着也好，捂盘惜售也罢，市场降温的大趋势无力改变，而一旦形成购房者预期降低的话，那么房价回落不可避免。因为在稳定市场的大局下，过快上涨的房价必然面临一个回调的过程。特别是近日住建部部长王蒙徽表示，房地产调控成效显现，房地产市场总体保持稳定。坚持房子是用来住的不是用来炒的定位！坚持分类调控，因城因地施策。一线城市和部分热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅回落。三四线城市的房价也趋于稳定。
现在刚刚出现楼市调控的效果，更不能轻易放松。我们不妨拍拍自己的良心，扪心自问下，房价上涨跟我们自己有没有直接关系？各种原因有很多，但没有购房者的疯狂出手房价也不会涨上去。房价之所以涨上去，直接原因就是普通购房者被一批“先锋”忽悠着加入了抢房大潮，从而让房价被抬升起来了。开发商为什么那么有底气就是不降价？还不是吃准了购房者的心理？
所以，说白了，如果我们能够克制住自己，如果人人不自私，生怕自己不买别人就会抢走了似的，当然这个年代讲自私似乎有点扯淡，因为利益面前自私算个毛？我要再说下去你一定会反问我了，甚至说我道德绑架。不过话说回来，可能每个人都有自私的一面，但是一旦形成一股风气，形成一股洪流，那种能量是无穷大的。这就是开发商为什么敢坚信房价一直涨的原因。
但是现在开发商还有底气涨价吗？炒房者还有多大活动空间？国家统计局局长宁吉 ?表示，住房的基本属性是消费，国家反对房地产投机的取向不会变，“但对于居民正常的住房需求要因地制宜、因城施策解决。”“房子是用来住的”，租房与买房都是解决“住”的有效手段。
这就是说，打击炒房的力度不会变。那么我们有了各种住房形式后，我们还用抢着买房吗？比如共有产权住房和租赁住房足够满足大家住有所居后，真的没必要抢着非要买房了。
我从来不反对大家买房，该买的就要买，有钱就买，因为房子是用来住的。但是没钱的别听忽悠，别瞎凑热闹，尤其是还抱着投机心理的炒房者，今年对炒房者的打击还少吗？一二线城市已经非常明显了，只是三四线城市的炒房者还能躲过一阵子。现在的限售政策其实已经把炒房路给堵上了。接下来一定会针对炒房行为出台相关政策，因为房子不是用来炒的。
