扬州限购政策
2017年11月29日，扬州政府发布了房地产市场相关调控政策。
在扬州市区范围内拥有第三套及以上住房的居民家庭，不得再次认购新建商品住房。认购对象超过销售房源数量的，由公证机关组织选房公开摇号确定购房人。
在扬州市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非扬州市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，自取得《房屋 权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。
划重点：
市区范围含广陵区、邗江区、江都区、经济开发区、生态科技新城和蜀冈?瘦西湖风景区。
特别注意：
扬州最新的限购文件，没有提及外地人不能在扬州新购住房，所以扬州对外地人仍然不限购。
购房贷款
拥有购买、自建、继承、受赠的产权住房的外来人员，无需满足不间断缴纳城镇职工社会保险1年以上的条件，本人及其配偶、未成年子女就可迁入市区，或者是县级市市区、县人民政府驻地镇及其建制镇。
同时，外来人员租住国有经济组织产权住房、政府提供的保障性住房，或者租住已在房管部门办理租赁登记备案的租赁房屋，只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年，本人及其配偶、未成年子女即可申请迁入市区。租房外来人员申请迁入县级市市区、县人民政府驻地镇及其建制镇的，仍不设缴纳社保限制。
划重点：
拥有购买、自建、继承、受赠的产权住房的外来人员无需满足不间断缴纳城镇职工社会保险1年以上的条件
外来租房人员只要拥有稳定就业并不间断缴纳城镇职工社会保险满5年
贷款买房
目前，扬州的房贷政策是：
首套房首付比例最低20%，并且，我市银行房贷利率有所松动，有的银行房贷利率已经调整至9折以下。
扬州最新房贷利率
与之前相比，这6家银行首套房贷利率：
1、农业银行：首套房贷利率下调5%，二套房贷利率下调5%；
2、工商银行：首套房贷利率下调3%，二套房贷利率下调5%；
3、建设银行：首套房贷利率无浮动，二套房贷利率下调5%；
4、江苏银行：首套房贷利率下调3%，二套房贷利率下调5%；
5、浦发银行：首套房贷利率下调3%，二套房贷利率下调3%；
6、兴业银行：首套房贷利率下调5%，二套房贷利率下调3-5%
扬州公积金最新贷款政策
1、扬州公积金可提可转账：可以提取拥有房屋所有权的职工直系亲属（父母、子女）的住房公积金，用于归还商业贷款本息。每年不超过2次，职工选择一年转账还贷一次,仍然按照原规定办理。
2、夫妻双方中有一方在本市行政区域外缴存住房公积金的,不合并计算贷款额度。
3、夫妻双方中有一方有过住房公积金贷款记录的,累计计算贷款次数。
4、开发商不得拒绝公积金贷款，职工可通过12345市民热线、12329住房公积金服务热线等渠道，投诉举报房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝住房公积金贷款问题。
5、目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，仅限未办或结清公贷者。
6、截止目前扬州暂停住房商业贷款转公积金贷款。
公积金住房贷款基准利率
01购买商品房贷款
办理材料
1、贷款申请表原件
2、国家建设（房产）行政部门认可备案的《商品房购销合同》；
3、购房发票（不低于合同总价的30%）；
4、借款人及其配偶的身份证、婚姻证明、户口簿；
5、房地产开发企业保证函；
6、二次贷款职工需提供申请人、配偶及未成年子女住房套数证明原件；
贷款应当在商品住房成交结算交付前申请办理。
友情提醒
①组合贷款提供收入证明和收入流水
②一般新房的售楼处会具体告之要准备的材料，有的材料开发商已经准备好！
02购买二手房贷款
办理材料
1、买卖契约；
2、交易资金托管协议；
3、解交首付款至监管账户的凭证；
4、原房屋权属证书、土地证；
5、卖方及共有权人身份证；
6、借款人及配偶身份证、婚姻证明、户口簿、住房公积金卡。
7、二次贷款职工需提供申请人、配偶及未成年子女住房套数证明原件；
交易资金未实行托管的，提供买卖契约、契税完税凭证、已过户的房屋权属证书及房屋价格评估报告，借款人及其配偶身份证、婚姻证明、户口簿、住房公积金卡。
申请办理贷款一般应在房屋权属变更后30日内。
友情提醒
组合贷款提供收入证明和收入流水
03扬州异地购房贷款
办理材料
商品房
1、贷款申请表原件
2、国家建设（房产）行政部门认可备案的《商品房购销合同》；
3、购房发票（不低于合同总价的30%）
4、借款人及其配偶的身份证、婚姻证明、户口簿
5、房地产开发企业保证函
6、二次贷款职工需提供申请人、配偶及未成年子女住房套数证明原件
7、贷款应当在商品住房成交结算交付前申请办理
二手房
1、买卖契约
2、交易资金托管协议
3、解交首付款至监管账户的凭证
4、原房屋权属证书、土地证
5、卖方及共有权人身份证
6、借款人及配偶身份证、婚姻证明、户口簿、住房公积金卡
7、二次贷款职工需提供申请人、配偶及未成年子女住房套数证明原件
交易资金未实行托管的，提供买卖契约、契税完税凭证、已过户的房屋权属证书及房屋价格评估报告，借款人及其配偶身份证、婚姻证明、户口簿、住房公积金卡。
申请办理贷款一般应在房屋权属变更后30日内。
友情提醒
①买方负责提供卖方账户且提供合法有效的担保材料。
②扬州暂不接受异地缴纳的公积金贷款买房
买房流程
1选房
根据自己的购房意向，圈定意向楼盘，并前往营销中心看房，实地考查楼盘
2房源
了解项目后，进行房源认购，同时交纳定金，并签订认购协议。
3签约
携带自己身份证件／户口本／夫妻双方结婚证（单身证明）等证件前往营销中心，遵照网上签约流程先签约后交首付。
4贷款
需要办理贷款的，携带购房合同／首付款发票／身份证件／户口本／夫妻双方结婚证（单身证明）／收入证明等证件前往银行，与银行签订贷款协议。
5交房
总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。
6办产权证
在合同约定时间内，购房者需配合开发商前往房屋登记管理处，完成纳税并办理《房屋产权证》。
自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。
说到这里，可能很多人会问，能不能解释一下这是什么意思？会影响谁？以后每月房贷到底是升是降？
影响谁？
此次政策是针对存量浮动利率贷款，也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。
通俗来说，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价(非LPR)的人，需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。
有何影响？
简而言之，央行其实给房贷族出了一道选择题??选固定利率还是“LPR+加点”利率？
选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。
选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。
更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。
到底选哪个划算呢？
听听专家怎么说
诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。
“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说，现在改为锚定LPR，而LPR从长期看有走低的趋势，所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道，有利于降低住房负担，还贷压力有望减轻。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间，按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。
如何转换？加点如何确定？
按照规定，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
举个例子，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。
如果你选择固定利率，那么以后你的房贷利率会是5.39%。
如果你选择““LPR+加点””利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。
在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么你的月供也会减少。
何时转换？
按照要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。
央行要求，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。
2020年月供不变，影响从2021年开始
按照要求，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
严跃进表示，2020年第一次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。
苑承建表示，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。
