昆明购房税费、商业贷款、公积金贷款一些相关政策
税 费
昆 明 购 房
有哪些税费？
无论购买新建商品房，还是存量商品房，都需要缴纳税费
昆明购房税费一览表
新建商品房
契税
（一）对购买者家庭唯一住房的：
（1）90平方米及以下住房征收1%；
（2）90平方米以上的征收1.5%
（二）对购买者家庭第二套住房的：
（1）90平方米以下的住房征收1%
（2）90平方米以上的住房征收2%
（三）对购买者为家庭第三套以上住房的：征收3%
（四）非住宅全额征收：3%
维修基金收费标准（按建筑平方计算）
（1）多层住宅及低层住宅、别墅小区内非住宅：
首期（建筑面积）每平方米交存住宅专项资金额66元
（2）高层住宅（含带电梯的多层）：
首期（建筑面积）每平方米交存住宅专项资金额90元
昆明市住房和城乡建设局下发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》，要求自2017年9月1日起（含9月1日），昆明市住宅专项维修资金交存方式规范为，由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房和城乡建设局确定的专户银行，开发建设单位及其他单位不得代收。未交存维修资金的，开发建设单位不得为房屋买受人办理房屋交付手续。
存量房交易
契 税
（一）对购买者家庭唯一住房的：
（1）90平方米及以下住房征收1%；
（2）90平方米以上的征收1.5%
（二）对购买者家庭第二套住房的：
（1）90平方米以下的住房征收1%
（2）90平方米以上的住房征收2%
（三）对购买者为家庭第三套以上住房的：征收3%
（四）非住宅全额征收：3%
土地增值税（非住宅）
全额1%或差额30%?60%计征
增值税（5%）及附加税（0.6%）
（1）住宅：对该套住房满2年：免征
（2）住宅：对该套住房不满2年：全额征收5.6%
（3）非住宅：全额5.6%（或差额5.6%）
个人所得税
（1）对该套房屋是房东是满五年唯一的免征
（2）不满五唯一，全额征收1%
（3）非住宅：全额1%（或差额20%）
印花税（非住宅）
全额征收0.1%
注：（1）若需要缴纳增值税的，相关所产生的税费按这个公式计征：成交价除以（1+增值税5%）乘以税率
（2）非住宅税率可以采用全额或者差额计征 商 业 贷 款
首付比例
2018年3月2日，昆明市商业性个人住房贷款最低首付付款首付款比例有所调整。
昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区的差别化住房信贷政策做出如下调整：
一、居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，仍按原政策执行，最低首付比例为20%；
二、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款的最低首付款比例为45%；
三、对于拥有2套以上贷款居民家庭住房，暂停发放商业贷款；
四、商业楼盘最低首付比例为50%，商业贷款不限贷
现实中，特别首套房贷款首付比例，部分银行会根据购房者的资质、银行流水、收入证明、户口等来确定首付比例，比如资质好的，公务员、国企等云南户口的可以首付到20%，而一些外省户口首付则要首付到30%，现在一手楼盘很多银行还会看客户流水来定首付比例，二手房还要看银行指定的相关评估公司对房屋的评估价格，客户资质等来确定首付比例。
房贷利率计算方式
自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
自2019年8月20日起，央行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日的9点30分公布贷款市场报价利率，遇节假日则相应顺延。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：
2020年3月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为 4.05%，5年期以上LPR为 4.75%，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
新版房贷利率计算法
房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）；
1个基点等于0.01%
按LPR加60BP（60个基点）来计算
房贷利率=4.75%+0.60%=5.35%
1年期和5年期以上贷款，将参照相应期限的贷款市场报价利率定价，各银行应在新发放的贷款中，主要参考贷款市场报价利率定价，并在浮动利率贷款合同中，采用贷款市场报价利率作为定价基准。目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款直接参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率可由银行自主选择参考的期限品种定价。
借贷人可与银行约定利率定价周期
借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，最长为合同期。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
（上图为某银行的新版合同）
借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年，最长周期为合同期。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
基准利率变成了市场报价利率，即LPR，计算方式改成“LPR+基点”。对此，在合同里体现为，在利率调整幅度中，对应的选项是加或减多少个基本点。
房贷利率=LPR（市场报价利率）+BP（基点）
加点BP：每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
重定LPR的利率：可以有所约定，最短为1年调整一次，最长为合同期30年，在约定期限内是不变的，如果调整当月LPR降了你的利率也跟着降价，涨了你的贷款利率也跟着上涨。
LPR调整对应月：
LPR是每个月的20日一公布，比如你是10月25日放款的，那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR；
如果你是10月18日放款的，那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月供产生影响。
去年12月5年期以上的LPR是4.80%，买房的加点数值为60个基点，约定周期为1年，贷款利率为4.80%+0.6%=5.4%，到了今年的12月，假设最新的LPR是4.75%，你的加点数值依然是60个基点，贷款利率就是4.75%+0.6%=5.35%，月供可以少还点。
银行贷款利率差异化报价
自从新规执行以来，房贷利率市场化了，每家银行都有自己的加减点标准，根据各区域差别化信贷政策规定的加点下限来看，总体利率水平与实行LPR报价前保持基本稳定，可这并不是真正执行的标准，这也只是下限。
新政实施后，各家银行的房贷利率将更加市场化，会出现不同的报价，我们看到的银行加减点数值是下限，最终银行会根据购房客户综合情况约定加点数值，今后可能房贷选在不同的银行办理，利息总额、月供差别拉大。
银行贷款利率差异化报价
银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。具体的每笔加点数值也会体现在借贷合同中。
通过咨询相关银行获悉，每一笔贷款银行都会根据购房者的资质情况来定基点数值，所谓资质是指购房者的风险状况和征信问题，资质好的购房者可能会照最低基点下限执行，资质不好的可能会提高基点数值，具体增加多少个基点数值目前暂时也没有一个明确的标准，资质差的甚至不符合条件的银行还会拒贷。
在新利率政策没有执行之前，旧的资质情况主要针对购房者的首付比例，不针对房贷利率，资质差的会要求追加首付比例，新政策下的首套房和二套房的房贷利率下限，具体执行标准会根据市场情况以及综合考虑客户的信用情况、抵押担保方式、期限、利率浮动方式和类型等个体差异进行动态的差异化报价。今后每笔房贷利率根据情况都会有区别。
存量商业浮动利率转换
中国人民银行要求，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变。也可转换为固定利率。
公积金贷款政策
申请条件
1、借款人须具有完全民事行为能力，且必须是购房合同或协议约定的产权人或产权共有人；
2、缴存期限
住房公积金必须足额缴存12个月且开满12月以上可以申请贷款，如果不是足额缴存，没有连续缴满12个月以上、中间有停缴、缴存不够的话是不可以申请公积金贷款的（政策自2017年10月23日起执行）；
3、贷款年龄
申请期限为1-30年，男职工不超过60周岁，女职工不超过55周岁，住房公积金个人住房贷款申请期限最长不超过30年；
借款申请人的还贷年限调整至法定退休年龄，不超过最高的贷款期限
4、暂停户籍不在昆明市，在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内购房贷款申请。
异地公积金申请昆明住房公积金贷款受户籍限制，户籍不在昆明市，在云南省其他州市缴存住房公积金的职工在昆明市行政辖区内是不可以申请住房公积金贷款的。（2017年5月31日起实施）
5、已缴存住房公积金的港澳台同胞，在昆购买自住住房按照《昆明市住房公积金个人住房贷款办法》及相关政策，可申请个人住房公积金贷款。（2018年6月20日起实施）
6、缴存基数必须达到申请住房公积金贷款的条件，有极少部分单位缴存基数太低，是达不到申请的条件
7、住房公积金缓缴政策
2020年6月30日前，因受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，面临生产经营困难且无法按时足额缴存住房公积金的企业，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过后，可以向昆明市住房公积金管理中心申请缓缴。缓缴期限为2020年2月?6月。缓缴期间，已申请并获批准的缓缴企业不作逾期缴存处理；职工的住房公积金缴存时间连续计算，不影响职工正常申请住房公积金贷款；企业办理职工个人账户封存的，企业应当先为欠缴职工办理补缴，足额缴存后方可办理个人账户封存；缓缴期限届满后，企业应当恢复正常缴存。对于缓缴期间的住房公积金，由企业根据缓缴期间住房公积金的补缴方案进行补缴，补缴金额按照缓缴前的缴存基数和缴存比例计算确定。疫情期间，昆明市住房公积金管理委员会授权市住房公积金中心进行缓缴审批，审批时限由10个工作日调整为5个工作日。2020年6月30日前，自愿缴存住房公积金的个体工商户、自由职业者、非全日制从业人员等无固定用工单位人员（简称自愿缴存者），因受疫情影响，无法按时足额缴存住房公积金的，可以向市住房公积金中心申请办理缓缴手续。疫情期间，自愿缴存者的住房公积金缴存时间连续计算，不影响正常申请住房公积金贷款。
8、贷款不作逾期处理政策
受新冠肺炎疫情影响的、感染新冠肺炎住院治疗或疫情防控需要隔离观察人员及参加疫情防控工作一线工作人员等，2020年6月30日前不能正常归还住房公积金贷款的，职工可以向市住房公积金中心提出申请，经认定后，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门；已办理按月公积金委托扣划偿还贷款业务的，经市住房公积金中心批准同意缓缴公积金而无法正常还款的，不作逾期处理、不计罚息。已报送的予以调整。
首付比例
1、对缴存职工家庭首次使用住房公积金个人住房贷款购买住宅的，原则上最低首付款比例为20%；
2、对再次申请使用住房公积金个人住房贷款购买住宅的（含原有一套住房贷款已结清），最低首付款比例不低于50%，贷款利率不得低于同期首套住宅的住房公积金个人贷款利率的1.1倍；
设置住房公积金个人住房贷款轮候期，轮候期为两年（即缴存人上一笔公积金贷款还清后，两年内不再受理公积金贷款申请）
3、对购买第三套及以上住房的缴存职工家庭暂发放住房公积金个人住房贷款。
4、有过一次商业贷款记录（含结清），首次申请住房公积金贷款，最低首付款比例不低于50%；
注解：已申请过住房公积金个人住房贷款的缴存职工，公积金贷款未结清的，不得再次申请住房公积金个人住房贷款。结清后，轮候期为2年，2年后才能申请住房公积金贷款。
贷款额度和贷款利率
贷款额度
职工贷款额度按购房实际需求和家庭还贷能力综合确定，最终贷款额度不得超过本市住房公积金个人住房贷款的最高额度限制。
1、缴存公积金双职工家庭，双方正常缴存公积金的，贷款最高额度为50万元，一方正常缴存公积金的，贷款最高额度为30万元
贷款利率
1、首套房，贷款利率执行基准利率，即年限1-5年，利率为2.75%;年限6-30年，利率为3.25%；
2、二套房：贷款利率执行基准利率的1.1倍，即年限1-5年，利率为3.025%;年限6-30年，利率为3.575%；
